Nachhaltigkeit ganzheitlich denken: Wie ESG in der Immobilien-Praxis umgesetzt wird
Von Claus Thomas, CEO BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany
Spätestens seit Einführung der EU-Offenlegungsverordnung im März dieses Jahres gewinnt die Implementierung von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, unternehmerische Verantwortung) in der Immobilienbranche immer mehr an Bedeutung. Laut der EY-Branchenbefragung „ESG-Snapshot“ rechnen 81 Prozent der befragten Immobilienexperten damit, dass in Zukunft überwiegend in nachhaltige Immobilien-Produkte investiert wird. Ein möglicher Grund dafür ist, dass Immobilien-Investoren in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont verfolgen. Sie sind in besonderem Maße daran interessiert, dass ihre Anlageobjekte über Jahrzehnte hinweg laufende Erträge generieren und beständig im Wert steigen. Damit das gelingt, müssen Immobilien den hohen Ansprüchen der Nutzer gerecht werden. Dazu gehört auch die Vereinbarkeit mit Nachhaltigkeitszielen.
Nachhaltiges investieren heißt zukunftsfähig investieren
Per Definition ist Nachhaltigkeit stark auf die Zukunft ausgerichtet. Im Kern geht es darum, den Planeten bestmöglich zu erhalten und ihn für nachfolgende Generationen lebenswert zu hinterlassen. Dabei sind neben Umwelt-Faktoren ebenso soziale und unternehmerische Verantwortung elementare Bestandteile nachhaltiger Immobilieninvestments. Menschen sind untrennbar mit ihren Immobilien verbunden. Sie brauchen Immobilien, um darin zu wohnen, zu arbeiten, zu handeln, Sport zu treiben und vieles mehr. Dem müssen Immobilieninvestments ganzheitlich Rechnung tragen.
Am Beispiel der BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) Germany lassen sich Ansätze für eine umfassende Umsetzung von Nachhaltigkeits-Kriterien in der Immobilienbranche nachvollziehen. Der Investment-Manager hat seine bereits bestehende ESG-Strategie an neue Regularien angepasst und setzt sie seit Ende letzten Jahres kontinuierlich um. Dabei hat er drei übergeordnete Ziele definiert: Senkung der CO2-Emissionen, verantwortungsvolles Asset Management und Erhöhung des Stakeholder-Engagement. Passende Leistungskennzahlen helfen dabei, Fortschritte und Erfolge der Nachhaltigkeits-Bemühungen in diesen Bereichen zu verfolgen.
So stehen im Sinne des Umweltschutzes Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder zur Senkung des Wasserverbrauchs im Mittelpunkt, genauso wie die Förderung von Biodiversität in den Quartieren oder moderne Bauweisen. Das verringert den Verbrauch von Ressourcen und reduziert den Ausstoß von Treibhausgasen.
Im Bereich der sozialen Verantwortung steht das Wohlbefinden der Mieter im Fokus, und dabei insbesondere die Barrierefreiheit für Menschen mit eingeschränkter Mobilität. Der ungehinderte Zugang zu idealerweise allen Stockwerken eines Gebäudes, rollstuhlgerechte Fahrstühle und die Einhaltung aller Standards zur Gleichstellung von Menschen mit Beeinträchtigungen sind nur einige Beispiele für Ziele in diesem Bereich. Zusätzlich wird der Zugang zu nachhaltigen Mobilitätslösungen wie dem öffentlichen Nahverkehr oder zum Beispiel Mietfahrrädern gefördert.
Für unternehmerische Verantwortung ist der Austausch mit internen und externen Stakeholdern von zentraler Bedeutung. Dialoge und Kollaborationen zwischen Asset Managern, Mietern und Property Managern sollen das Engagement für Umwelt und Gesellschaft erhöhen.
Immobilien, die nach solchen Kriterien ausgewählt, dorthin entwickelt oder gemanagt werden, lassen sich langfristig mit geringem Aufwand attraktiv gestalten und bleiben dauerhaft für ihre Nutzer ansprechend. Sie müssen also erst wesentlich später oder idealerweise gar nicht ersetzt werden, müssen keinen Leerstand befürchten und bilden somit eine konstante Wertanlage im Portfolio der Investoren.
Vier Kategorien der Nachhaltigkeit
Auf Basis ihres ESG-Profils und gemäß der Offenlegungsverordnung klassifiziert BNP Paribas REIM seine Immobilien-Fonds in vier Kategorien: Mainstream Fonds, ESG-Integration-Fonds, ESG-Fonds und Impact-Fonds. Mainstream Fonds entsprechen den ESG-Mindeststandards und gelten damit als Artikel 6 Fonds.
Für Portfolio-Objekte der ESG-Integration-Fonds und der ESG-Fonds werden individuelle ESG-Roadmaps erstellt und ihre Nachhaltigkeits-Performance anhand der Leistungskennzahlen bewertet. Letztere entsprechen zudem den Vorgaben unter Artikel 8 der Offenlegungsverordnung und verfolgen rechtlich verbindliche Nachhaltigkeits-Verpflichtungen. Impact-Fonds gelten gemäß der Offenlegungsverordnung als Artikel 9 Fonds. Sie zielen darauf ab, messbare positive Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft zu erreichen – also Investieren mit echter Wirkung.
BNP Paribas MacStone: Die Zukunft im Portfolio
Gerade im Hinblick auf eine ganzheitliche Betrachtung von Nachhaltigkeit erweist sich die Anlagestrategie eines Immobilienfonds dann als zukunftsfähig, wenn sie neben den ESG-Faktoren auch den übergreifenden Entwicklungen der nächsten Jahrzehnte gerecht wird. Nur so können die Anlageobjekte langfristig den sich verändernden Anforderungen von Mietern und Nutzern entsprechen. Ein Beispiel für ein Investment, dass diese Rolle in einem ausgewogenen Portfolio ausfüllen kann, ist der Offene Immobilienfonds BNP Paribas MacStone.
Basierend auf den Einschätzungen erfahrener Branchenexperten orientiert sich der BNP Paribas MacStone daher bei seinen Investments an drei aktuellen Megatrends: demografischer Wandel, Digitalisierung und Wandel der Lebensstile. Sie beeinflussen Immobilien aller Nutzungsarten – vom äußeren Erscheinungsbild bis hin zum inneren Aufbau. Darüber hinaus ist der Offene Immobilienfonds als Artikel 8 Fonds nach der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert. Anleger können sich also darauf verlassen, dass der Fonds in seiner Strategie auf Entwicklungen setzt, die in Zukunft wesentliche Wachstumstreiber sein werden. Eine gute Option für Privatanleger und institutionelle Investoren wie zum Beispiel Stiftungen, die Wert auf nachhaltige Immobilien-Investments legen.
BU: Definierte Leistungskennzahlen machen Fortschritte und Erfolge der Nachhaltigkeits-Bemühungen sichtbar (Quelle: BNP Paribas REIM).
