Domus Megatrends Europa – Mit nachhaltig ausgerichteten Immobilien das Stiftungsportfolio stabilisieren

Weert Diekmann (l.) und Christian Hesse (r.) sind Kundenbetreuer im Kompetenzteam
Öffentlicher Sektor/Non Profit im institutionellen Vertrieb der DekaBank

Trotz der Kehrtwende der EZB in der Geldpolitik kann von einer Entwarnung bei den Realrenditen keine Rede sein. Den zuletzt kräftigen Zinsschritten steht auch weiterhin eine rekordhohe Inflation gegenüber.  

Damit sind auch Stiftungen bei ihren Anlagen weiterhin dem Risiko einer Vermögensentwertung ausgesetzt, wenn sie ausschließlich auf klassische Anlageformen wie Festgelder oder Anleihen setzen. Sinkende Kurse bei Anleihen und volatile Seitwärtsmärkte bei Aktien bedeuten für Stiftungen, die zur Erfüllung ihres Stiftungszwecks auf regelmäßige Erträge angewiesen sind, zusätzliche Herausforderungen bei der Kapitalanlage. 

Um ein Portfolio in diesem Umfeld zu stabilisieren, kann die Beimischung von Immobilien als Anlageklasse eine Möglichkeit sein. Nicht nur ist die Korrelation mit Aktien gering, auch die Volatilität ist vergleichsweise niedriger. Für Anlegende ohne entsprechende Expertise können Immobilienfonds oder Immobilienaktienfonds als Anlagevehikel eine Alternative zur Direktanlage bieten, da sie leichter zu handhaben sind. 

Mit dem Domus Megatrends Europa bietet die Deka Immobilien eine neue Immobilien-Spezialfondslösung an. Der Fonds investiert europaweit in Objekte an prosperierenden und dynamisch wachsenden Standorten, die langfristig von den Megatrends Ökologie, Urbanisierung und New Work profitieren. Außerdem strebt der Fonds eine Diversifikation über die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel an. Die ersten drei Objekte sind bereits in den Fonds übergegangen, ein weiteres ist kaufvertraglich für den Fonds gesichert.  

Der Aufbau des Portfolios erfolgt sukzessive, um die Wertentwicklung nicht durch eine hohe Liquiditätsquote zu belasten. Im Gegensatz zu einem Bestandsportfolio kann durch den schrittweisen Aufbau eines neuen Immobilienportfolios den jeweils aktuellen gebäudetechnischen Anforderungen in Bezug auf die Nachhaltigkeit Rechnung getragen werden.

Der Domus Megatrends Europa erfüllt die Anforderungen nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung über nachhaltig ausgerichtete Anlageprodukte. Auch für viele Stiftungen gewinnt der Aspekt der Nachhaltigkeit bei der Geldanlage zunehmend an Bedeutung. Entsprechend relevant wird er bei der Auswahl der Anlageinstrumente – das gilt auch für Immobilieninvestitionen. 

Auch Immobilien unterliegen der EU-Taxonomie

Den Rahmen für die Bewertung nachhaltiger Immobilien bildet die EU-Taxonomie. Über sie klassifiziert die EU-Kommission nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten und definiert über einheitliche Kriterien, wann eine solche als nachhaltig einzustufen ist. Dazu zählt unter anderem, wenn belegt werden kann, dass die Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung eines der sechs Umweltziele der Europäischen Union leistet, und kein anderes Umweltziel der Taxonomie durch die Tätigkeit negativ beeinträchtigt wird. Im Immobiliensektor gibt es je nach Objektzustand (Neubau, Renovierung, Einzelmaßnahmen und Bestand) unterschiedliche Maßgaben, um in Bezug auf das Ziel Klimaschutz als taxonomiekonform zu gelten.

Mit Hilfe objektiver Standards lassen sich Immobilien innerhalb eines Zertifizierungssystems international miteinander vergleichen und gleichzeitig Entwicklungspotenziale identifizieren. Die Deka Immobilien verfolgt seit 2010 eine Zertifizierungsstrategie für ihre Bestandsgebäude und weist heute, gemessen am Verkehrswert, mit rund 74 Prozent zertifizierten Objekten eine der höchsten Zertifizierungsquoten im Markt auf[1]. Dahinter steckt eine kontinuierliche Überprüfung und Verbesserung der energetischen Merkmale der Gebäude, wie der CO2-Emissionen und des Energieverbrauchs. Mit Hilfe intelligenter technischer Gebäudesteuerungssysteme lassen sich etwa die CO2-Emissionen des gesamten Immobilienportfolios langfristig spürbar senken. Auch für den Domus Megatrends Europa wurde eine durchschnittliche Zertifizierungsquote von mindestens 75 Prozent des Immobilienvermögens festgelegt. 

Urbanität als Lebens- und DenkweiseBei der Auswahl der Objekte setzt der Fonds auf eine der am stärksten prosperierenden Regionen der Welt. Die Europäische Union hat einen Anteil von rund 15 Prozent am weltweiten Bruttoinlandsprodukt (BIP), das durchschnittliche Pro-Kopf-BIP hat sich dabei in den vergangenen 20 Jahren um mehr als ein Viertel erhöht. Vor diesem Hintergrund hat das Management des Domus Megatrends Europa europaweit 50 potenziell attraktive Standorte identifiziert, die sich durch Wachstums- und Innovationsfähigkeit auszeichnen. Die Mischung aus Metropolen und florierenden Mittelstädten, wie z.B. Karlsruhe, Rotterdam oder Lyon, soll dabei für eine breite Mischung und Risikostreuung im Portfolio sorgen.


[1] https://www.deka.de/immobilien/nachhaltigkeit/einblick-praxis/green-buildings

Urbane Räume gehören zu den Hauptprofiteuren der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklung. Urbanität wird dabei verstärkt zu einer neuen Lebens- und Denkweise, in der sich Themen wie Ökologie oder New Work widerspiegeln. Das Bewusstsein der Menschen für Nachhaltigkeit ist in diesem Zuge massiv gestiegen. Die Bewertung der Lebensqualität einer Stadt wird daher zunehmend auch von ihrer Ökobilanz bestimmt: Wie ist die Luft- und Wasserqualität, wie gut funktioniert der ÖPNV, wie nachhaltig ist die Energieversorgung? Gleichzeitig wächst das Interesse daran, in nachhaltig ausgerichteten Gebäuden, sogenannten „Green Buildings“, zu leben und zu arbeiten. 

Vor allem mit Blick auf die Arbeit haben sich die Anforderungen an Gebäude verändert. New Work-Konzepte wie Co-Working oder Open Desks erfordern heute eine höhere Flexibilität bei der Raumkonzeption, um Kollaborationsbereiche ebenso zu schaffen wie Think Tanks für konzentriertes Arbeiten. Ein weiterer Aspekt ist, dass mobiles Arbeiten mittlerweile einen festen Platz in der modernen Arbeitskultur eingenommen hat – dieser Trend zahlt auf das Thema „New Work“ ein. So sind bei Reduzierung der notwendigen Bürofläche gleichzeitig die Anforderungen in Punkto Qualität gestiegen. Daher ist die Nachfrage nach Büroflächen an attraktiven Top-Standorten mit guter Anbindung an den ÖPNV und guten Raumnutzungskonzepten weiterhin ungebrochen. Ein Umstand, den der Domus Megatrends Europa bei der Auswahl der Objekte nutzt.

Langfristig stabile Erträge

Regelmäßige und stabile Erträge spielen für Stiftungen bei der Vermögensanlage eine zentrale Rolle. Hinzu kommt ein zunehmendes Bewusstsein für die Verantwortung, die mit den Auswirkungen der eigenen Investitionen auf Mensch und Umwelt verbunden ist. Der Domus Megatrends Europa greift beide Anforderungen auf und investiert unter der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten in Immobilien mit Zukunftspotenzial. Da Stiftungen in der Regel einen langen Anlagehorizont haben, können sie die Möglichkeiten einer stetigen Wertentwicklung nutzen. Für sie ist der Fonds damit eine Möglichkeit, um ihr Portfolio angesichts der heraufziehenden Marktturbulenzen wetterfest zu machen und regelmäßige Erträge zu vereinnahmen. 

Attraktive Immobilien

Das Portfolio des Domus Megatrends Europa umfasst bislang drei Objekte. Startinvestment war mit dem Objekt 8 Hanover Quay ein hochwertiges Bürogebäude in Dublin. Das in den Docklands der irischen Hauptstadt liegende moderne Gebäude ist das Hauptquartier von Airbnb Europa. In Madrid hat der Fonds eine kernsanierte Büroimmobilie, das „Ancora 40“, erworben, das durch eine nachhaltige, flexible Ausrichtung und eine zeitgemäße Architektur besticht. Auch ein Bürogebäude in Deutschland zählt zu den ersten Objekten: Das „LEO Business Campus Bauteil E“ in Stuttgart ist langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet und liegt im nördlichen Stadtbereich, einer etablierten Bürolage mit sehr guter Verkehrsanbindung. Es ist zudem mit dem DGNB Gütesiegel Gold für nachhaltiges Bauen zertifiziert.
(L) Áncora 40, Madrid, Spanien ; Bildrechte: Jones Lang Lasalle España
(R) 8 Hanover Quay, Dublin, Irland ; Bildrechte: DekaBank

Kontakt

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