Indirekte Immobilieninvestments als attraktiver Portfoliobaustein
Von Esteban de Lope, Deka Immobilien Investment GmbH
Die Assetklasse Immobilien ist von der Corona-Pandemie deutlich weniger betroffen als andere Anlageklassen. Dennoch muss auch hier genauer hingeschaut und die Situation der Immobilienteilmärkte im Einzelnen betrachtet werden. In Tagungshotels und innerstädtischem Non-Food-Einzelhandel kam es durch die Corona-Beschränkungen zu deutlichen Belastungen, die auch teilweise Mietminderungsgesuche nach sich zogen. Die sukzessive Lockerung der Einschränkungen und die Wiederaufnahme der wirtschaftlichen Aktivität der Unternehmen tragen perspektivisch zu einer Normalisierung der Situation bei. Regierungen und Zentralbanken haben sehr schnell mit Konjunkturpaketen, Rettungsschirmen und Liquiditätsmaßnahmen reagiert. Damit konnte einiges aufgefangen werden. Gleichzeitig waren andere Segmente und Nutzungsarten gefragter denn je: Die Logistik-Branche beispielsweise geht aufgrund ihrer Systemrelevanz – zum Beispiel bei der Versorgung mit Lebens- oder Arzneimitteln – als Gewinner aus der Krise hervor. Fachmarktzentren und Nahversorger waren auch im Lockdown stark frequentiert.
Perspektivisch dürfte die Krise im Bürosektor den Trend zum Homeoffice beschleunigen. Die Ausgangssituation für die Büromärkte ist jedoch robust mit überwiegend niedrigen Leerständen. Zudem gehen viele Immobilienexperten davon aus, dass das zunehmende Homeoffice feste Büroarbeitsplätze nicht ersetzen, sondern ergänzen wird. Auch der Wohnungsmarkt zeigt sich überwiegend stabil: Die Nachfrage ist hier traditionell vergleichsweise unempfindlich gegenüber exogenen Schocks und eher abhängig von Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Migration, Fluktuation und Einkommensentwicklung. Nicht nur in der Krise beweisen Immobiliensachwerte damit, dass sie sinnvoll zur Diversifikation der Investmentportfolios beitragen und dabei ein stabilisierendes Element für die Ertragsgenerierung sein können.
Für Immobilien spricht auch, dass das Niedrigzinsumfeld die möglichen Anlagealternativen begrenzt: Der Rendite-Abstand zwischen Büroimmobilien und 10-jährigen Staatsanleihen lag Ende September 2020 in Deutschland bei 335 Basispunkten. Und dies wird sich wohl auch langfristig nicht signifikant ändern: Regierungen und Zentralbanken weltweit haben zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie gigantische Konjunkturpakete beschlossen: Alleine die Europäische Zentralbank hat ihre Anleihekäufe im Rahmen des Notfallankaufprogramms PEPP von 750 Milliarden Euro auf 1,35 Billionen Euro ausgeweitet. Um diese Maßnahmen zu finanzieren, sind die Staaten darauf angewiesen, dass die Zinsen auf lange Sicht niedrig bleiben. Damit ist klar, dass die Corona-Pandemie das Niedrigzinsumfeld bis auf Weiteres zementiert. In diesem Umfeld gelingt es Immobilieninvestments als einer von wenigen Assetklassen, langfristig attraktive und stabile Renditen zu erwirtschaften. Aber dabei kommt es auch auf die richtige Mischung der einzelnen Anlagen an.
Immobilienfonds als attraktiver Baustein in diversifizierten Portfolios
Die Immobilienquote bei institutionellen Anlegern ist noch immer recht gering. Dies dürfte sich in Zukunft ändern. Wir sind von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilien überzeugt.
Immobilienanlagen stellen einen wichtigen Baustein in diversifiziert aufgestellten Portfolios dar und sollten in keinem Portfolio fehlen, weisen sie doch eine geringe Korrelation zu anderen Anlageformen wie Aktien und Anleihen auf. Vor allem Immobilien-Spezialfonds sind daher beliebt und können eine stabile Wertentwicklung und attraktive Ausschüttungen bieten. Zudem ermöglichen sie die Beimischung von Immobilieninvestments in Portfolios – ohne den Administrationsaufwand für die Verwaltung von Direktinvestments. Zudem bewahren sie Investoren vor der Herausforderung, in einem eher kleinteiligen und oftmals intransparenten Markt die für sie passenden Objekte zu identifizieren. Denn die Zukunftsaussichten und Renditechancen unterscheiden sich – insbesondere abhängig von der Branche des betreffenden Objektes – mittlerweile erheblich.
Immobilienfonds sind dabei durchaus anspruchsvolle Anlageprodukte: So mussten Anleger, die die Chancen an den Immobilienmärkten nutzen und gleichzeitig unterschiedliche Nutzungsarten im Portfolio berücksichtigen wollten, lange Zeit in den verschiedenen Sektoren selbst allokieren. Dafür ist jedoch eine große Expertise im Immobiliensektor notwendig, waren doch beispielsweise einzelne Segmente in den vergangenen Jahren aufgrund der allgemeinen Marktsituation hochkorreliert. In einer detaillierten Analyse lassen sich zwar durchaus in einzelnen Bereichen Unterschiede feststellen. Doch unterstreicht die Notwendigkeit einer solchen Analyse nur die große Bedeutung der Auswahl des richtigen Fondsmanagers, der diese Entwicklungen im Blick hat und die Portfolios entsprechend aussteuert. Ein Beispiel ist die Entwicklung von Nahversorgungsimmobilien und Objekten in High-Street-Lagen mit speziellen Mietergruppen. Die Nahversorger haben auch schon vor der Corona-Krise deutlich profitiert, wohingegen sich im textilen Einzelhandel in den vergangenen Jahren ein schwächerer Trend zeigte. Aber auch hier gibt es Unterschiede. Für Investoren ohne speziellen Fokus auf Immobilieninvestments kann also bereits die Auswahl des passenden Immobilienfonds eine große Herausforderung darstellen.
Deka Immobilien hilft mit Dachfonds-Lösungen
Als erfahrener Partner im Dachfondsmanagement bietet die Deka daher verschiedene Immobilien-Dachfonds-Lösungen an. Investoren können sich so bereits ab 200.000 Euro Anlagebetrag an einem attraktiven Immobilien-Portfolio beteiligen und mit nur einer Investitionsentscheidung ihren Immobilienanteil ausbauen. Damit partizipieren sie direkt an den bestehenden Portfolios der Zielfonds und erreichen so eine schnelle Vollinvestition. Durch die Streuung des Investitionsbetrages auf unterschiedliche Immobilienfonds mit Schwerpunkt auf verschiedene Segmente können eine schnelle, effiziente und breite Diversifikation über Länder, Sektoren, Objekte und Strategien erreicht und die Marktchancen unterschiedlicher Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel oder Logistik genutzt werden. Selbstverständlich bietet die Deka Investoren im Rahmen ihrer Dachfonds ein umfangreiches Service-Paket, das unter anderem ein einheitliches Reporting und Risikomanagement umfasst. Anleger sollten jedoch beachten, dass immobilientypische Risiken wie Mietausfall zu Minderungen der Immobilienwerte oder laufenden Erträgen des Fonds führen können. Zudem können Risiken im Zusammenhang mit den Investmentanteilen der Zielfonds auftreten, z. B. durch eingeschränkte bzw. fehlende Handelbarkeit.
Investoren bietet die Deka drei verschiedene Dachfonds an: den Deka-Immobilien StrategieInstitutionell, den Deka-Immobilien Manager Selektion Europa und den Deka-Immobilien Fonds Selektion Europa. Der Deka-Immobilien StrategieInstitutionell ist ein 2012 aufgelegter offener deutscher Spezial-AIF nach §284 KAGB, der ausschließlich in Immobilienfonds der Deka-Gruppe allokiert. Der Fonds investiert nach einer weltweiten Strategie mit dem Schwerpunkt europäische Kernmärkte. Zielfonds sind der WestInvest ImmoValue, die WestInvest TargetSelect-Palette, sowie weitere Immobilien-Spezialfonds der Deka-Gruppe. Der WestInvest ImmoValue ist dabei ein auf neue oder neuwertige Büroimmobilien in den etablierten Lagen westeuropäischer Metropolregionen fokussierter Fonds. Rund 43 Prozent der Objekte befinden sich in Deutschland, etwa 57 Prozent im europäischen Ausland. Ein Großteil davon ist nach den Green Building-Standards zertifiziert. Dies erhöht den Wert sowie die Nutzungsqualität der Immobilien. Die WestInvest TargetSelect-Fondsreihe besteht je aus einem Fonds für die Nutzungsarten Hotel, Logistik und Einzelhandel.
Der Deka-Immobilien StrategieInstitutionell ist masterfondsfähig und liefert Kunden ein einheitliches Reporting, Risikomanagement und die laufende Betreuung der Zielfonds durch die Deka-Experten – eine einzigartige Bündelung des Know-hows der Deka-Gruppe. Außerdem bietet er eine einfache bilanzielle Handhabung und Glättung des Preisverlaufs einzelner Fonds in einer Gesamtallokation. Die Mindestanlage für den Fonds beträgt 500.000 Euro. Die Ertragsausschüttung für das Fondsgeschäftsjahr 2018/2019 lag bei rund 3,2 Prozent p.a.*
Marktkenntnis und Immobilienexpertise für erfolgreiche Dachfondsinvestments
Der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa und der Deka-Immobilien Fonds Selektion Europa hingegen investieren ausschließlich in Immobilienfonds externer Manager. Die risikoarmen Portfolios mit stabilitätsorientierter Anlagestrategie bestehen aus ausgewählten Zielfonds führender internationaler Immobilienfondsmanager, die sich auf liquide und etablierte europäische Kernmärkte und Deutschland sowie Core-/Core+-Objekte konzentrieren. Eine internationale Beimischung ist in beiden Fonds in Höhe von bis zu 15 Prozent möglich. Im strategischen Fokus stehen die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel.
Der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa wurde 2018 aufgelegt und richtet sich an Investoren mit einer Mindestanlagesumme von zehn Millionen Euro. Der Fokus liegt auf Core und Core+-Strategien und der Fonds sichert Währungsrisiken auf Gesamtfondsebene zu mindestens 70 Prozent ab. Die Ertragsausschüttung für das erste volle Fondsgeschäftsjahr lag im gewichteten Durchschnitt aller Anlageklassen bei rund 3,6% p.a.*.
Mit beiden Fonds profitieren Investoren von der Marktexpertise und Verhandlungsstärke der Deka Immobilien. Als großer Investor hat die Deka Zugang zu exklusiven Angeboten von attraktiven Zielfonds und kann durch die Bündelung von Eigenkapitalzusagen in Anteilklassen mit höheren Mindestanlagebeträgen investieren. Dies führt in der Regel zu einer Reduktion der Managementgebühren. Die zwei Fonds verfolgen sowohl in der Fonds- als auch der Managerauswahl einen „Best in Class“-Ansatz. Die Portfolios werden aktiv gemanagt. Die Deka-Experten stehen also im regelmäßigen Austausch mit dem Management der Zielfonds und agieren selbständig im Sinne der Investoren, etwa bei der Besprechung der Ankaufspipeline, Finanzierungsfragen oder der Votierung von An- und Verkäufen.
Der Deka-Immobilien Fonds Selektion Europa steht Investoren seit 2019 offen und ermöglicht mit seiner geringen Mindestanlagesumme von 200.000 Euro sowohl institutionellen als auch semiprofessionellen Investoren die Diversifikation ihrer Portfolios. Dank der hohen Teilfreistellungen von 60 Prozent** sind die regelmäßigen Ausschüttungen des Fonds auch unter steuerlichen Aspekten attraktiv. Die Ertragsausschüttung für das Rumpfgeschäftsjahr lag bei knapp 0,8 Prozent*.
Alle drei Konzepte bieten dem Anleger eine breit gestreute und aktiv gemanagte Immobilienanlage. So können sich institutionelle Investoren von mit überschauberen Anlagesummen am Immobilienmarkt engagieren. Und zusätzlich einen Stabilitätsanker in ihr Portfolio einbringen.
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* Kosten auf Ziel- und Dachfondsebene wurden berücksichtigt. Die frühere Ausschüttung ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Ausschüttung.
** Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig auch rückwirkenden Änderungen (z. B. durch Gesetzesänderung oder geänderte Auslegung durch die Finanzverwaltung) unterworfen sein.
Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen wesentlichen Anlegerinformationen, die jeweiligen Verkaufsprospekte und die jeweiligen Berichte, die Sie in deutscher Sprache bei Ihrer Sparkasse oder Landesbank oder von der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt und unter www.deka.de erhalten.
