Verkaufen statt vererben

Markus Richert, Finanzplaner bei der Portfolio Concept Vermögensmanagement GmbH

Das liebevoll gepflegte Eigenheim ist oft das Herzstück eines Familienvermögens und ein Ort voller Erinnerungen. Doch was passiert damit, wenn die Zeit gekommen ist, es an die nächste Generation weiterzugeben? Der Verkauf einer Immobilie an den Nachwuchs ist eine attraktive und steuersparende Alternative zum Vererben.

Die Weitergabe von Immobilien an die nächste Generation ist in Deutschland klar geregelt. Wenn kein Testament vorhanden ist, legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die gesetzliche Erbfolge fest. Dabei erben in erster Linie Ehepartner und Kinder. Beim Vererben von Immobilien spielt die Erbschaftssteuer eine entscheidende Rolle. Überschreitet der Wert der Immobilie die Freibeträge, fällt in der Regel Erbschaftssteuer an. Gerade bei hochbewerteten Immobilien ist dieses Geld nicht immer vorhanden. Muss die Immobilie deswegen verkauft werden, können weitere Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, sofern es sich um eine vermietete Immobilie handelt.

Verschenken

Eine Alternative ist die frühzeitige Schenkung einer Immobilie an den Nachwuchs. Alle zehn Jahre können Eltern jedem Kind eine Immobilie oder Teile davon bis zu einem Wert von 400.000 Euro steuerfrei schenken. Schenkungssteuer fällt erst an, wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt. Das ermöglicht es den Eltern, den Übergang des Eigentums zu Lebzeiten zu regeln. Die Schenkung kann flexibel gestaltet werden, beispielsweise durch ein Nießbrauchrecht, das den Eltern erlaubt, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Es ist ratsam, sich vorab über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu informieren.

Verkaufen

Eine zukunftsweisende Alternative zur klassischen Schenkung oder Vererbung ist der Verkauf einer Immobilie an den Nachwuchs. So lässt sich die Immobilie unter ihrem Marktwert verkaufen. Dies ist rechtlich zulässig, solange der Verkaufspreis nicht unangemessen niedrig ist. Das ermöglicht es den Kindern, eine Immobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben.

Wenn die Kinder die Immobilie zu einem angemessenen Kaufpreis erwerben, können sie Abschreibungen über die Nutzungsdauer der Immobilie hinweg steuerlich geltend machen und so ihre Steuerlast verringern. Die Abschreibungsmöglichkeiten beginnen mit dem Verkauf neu, auch wenn die Immobilie zuvor bereits teilweise abgeschrieben wurde. Wenn die Eltern die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen, können sie diese steuerfrei verkaufen. Dies macht den Verkauf an die Kinder besonders attraktiv, da keine zusätzlichen Steuern anfallen. Zudem entfällt bei dieser Vorgehensweise die Grunderwerbsteuer.

Freibeträge schonen

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Schenkungsteuerfreibeträge geschont werden. Im Gegensatz zu einer Schenkung wird beim Verkauf der Freibetrag nicht beansprucht. Dieser bleibt für zukünftige Vermögensübertragungen innerhalb der Familie erhalten. Das bietet einen langfristigen strategischen Vorteil, insbesondere wenn es um die Planung der Vermögensverteilung über mehrere Generationen hinweg geht. Die Familie kann so größere Vermögenswerte ohne hohe Steuerlasten übertragen.

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