Die flexible Art, in Immobilien zu investieren
Von Kai Heinrich, Vorstand der Plutos Vermögensverwaltung AG
Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (Reits) bieten Anlegern eine flexible Alternative zu klassischen Immobilieninvestments. Sie profitieren von wirtschaftlichen Trends und ermöglichen schnelle Reaktionen auf Zinsänderungen. Ein Blick auf die aktuellen Entwicklungen und Chancen in diesem Markt.
Seit dem Börsengang der Vonovia im Juli 2013 (damals noch unter dem Namen Deutsche Annington) sind Immobilienaktien in Deutschland einem breiten Publikum bekannt. Seitdem hat sich der deutsche Immobilienmarkt stark verändert. Das über Jahre hinweg niedrige Zinsniveau trieb die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe. Anleger konnten an den Immobilienmärkten hohe Renditen erzielen. Vor diesem Boom waren Wohnimmobilien seit den 1970er-Jahren bestenfalls solide Wertanlagen. Sie erforderten erheblichen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand, der sich nicht immer lohnte. Abgesehen von sehr guten Lagen brachten sie keine Rendite.
Heute muss klar sein, dass sich der Immobilienmarkt in Zyklen bewegt, die unterschiedliche Investitionschancen bieten.
Die Immobilienpreise werden durch drei Hauptfaktoren beeinflusst: Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum sowie Zinsentwicklung. Zudem variiert die Nachfrage je nach Immobilienart. Einzelhandelsimmobilien wie Shoppingcenter leiden unter veränderten Einkaufsgewohnheiten, während Logistikimmobilien durch den Bedarf an Lagerflächen der E-Commerce-Firmen wachsen. Büroimmobilien waren und sind noch immer der größte kommerzielle Bereich der Immobilienwirtschaft. Der Trend zum Homeoffice wirkt sich hier jedoch negativ aus. Dafür sind neue Immobilienarten populär geworden. Dazu gehören Self-Storage-Center für das private Lagern von Gegenständen, Krankenhäuser und Pflegeheime oder Rechenzentren, die durch das starke Wachstum beim Cloud-Computing und der künstlichen Intelligenz gefragt sind.
Immobilienaktien und REITs bieten Anlegern weltweit die Möglichkeit, flexibel in diese Assetklassen zu investieren. Im Gegensatz zu den realen Immobilien können sie börsentäglich gekauft und verkauft werden. Das ermöglicht maximale Flexibilität. Steigen gerade die Zinsen in Japan, verkauft man dort, um gegebenenfalls in Großbritannien zu investieren, wo bei sinkenden Zinsen günstigere Bedingungen herrschen. Alles ohne Notar und Grunderwerbssteuer.
REITs unterliegen zusätzlich in vielen Ländern gesetzlichen Bestimmungen, die das Investment transparent machen. Dazu gehören Vorgaben zur Immobilienquote und zur Ausschüttung an Aktionäre.
Trotz zahlreicher Vorteile stehen Immobilienaktien und REITs nicht immer im Mittelpunkt des Anlegerinteresses. Ihr Hauptnachteil ist die tägliche Veränderung des Preises. Ein privater Immobilienbesitzer kennt den aktuellen Wert seines Hauses oder seiner Wohnung nicht. Er wird kaum nervös, wenn die Wirtschaft schrumpft oder Zinsänderungen den Wert der Immobilie beeinflussen.
Der innere Wert eines REITs wird dagegen durch den Net Asset Value (NAV) bestimmt. Der Aktienkurs befindet sich in der Regel leicht unter diesem Wert. Verlieren Immobilien an Wert oder ist die Börsenstimmung schlecht, sinkt der Aktienkurs. Gleichzeitig erwerben Anleger durch den leichten Abschlag Immobilien über Immobilienaktien und REITs günstiger als bei einem Direktinvestment. Wenn sich der Kurs jedoch deutlich über den NAV entfernt, sollte man dies als Warnsignal verstehen.
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