Aktien und Immobilien im Einnahme-Check
Von Stephan Albrech, Vorstand der Albrech & Cie Vermögensverwaltung AG
Wer etwa im Ruhestand auf regelmäßige Zusatzeinnahmen aus seinem Vermögen angewiesen ist, schaut mit Sorgen auf die sinkenden Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere. Dagegen werden Einnahmen aus Sachwerten wie Aktien (Dividenden) und Immobilien (Mieten) attraktiver. Ein Vergleich.
Seit 1990 hat der Wert von Immobilien in 125 deutschen Städten im Schnitt um 170 Prozent zugelegt. Der deutsche Aktienmarkt brachte es ohne Dividenden auf knapp 400 Prozent und der MSCI World auf fast 600 Prozent. Betongold kann beim Wertzuwachs mit Aktien definitiv nicht mithalten.
Bei der Mietrendite steckt der Teufel im Detail
Doch wie sieht es mit den laufenden Erträgen aus? Bei Aktien sind das die Dividenden, die die Anleger erhalten. Bei Immobilien kassiert der Vermieter die Mieterträge.
Beides lässt sich prozentual fassen: zum einen als Dividendenrendite (Ausschüttungen geteilt durch den Aktienkurs mal 100), zum anderen als sogenannte Mietrendite.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie mal 100. Entscheidend aber ist die Nettomietrendite. Dazu müssen von der Kaltmiete alle Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, abgezogen werden – etwa Rücklagen für die Instandhaltung oder Kosten für Reparaturen. Zum Kaufpreis sind die Kosten für Makler und Notar sowie die Grunderwerbsteuer zu addieren.
Nettomietrendite kann mit Dividenden mithalten
Beim Vergleich zeigt sich, dass die Nettomietrendite zumindest derzeit durchaus mit der Dividendenrendite mithalten kann. So lag die Dividendenrendite der DAX-Aktien im vergangenen Jahr bei 3,4 Prozent. Beim amerikanischen S&P 500-Index waren es etwa 1,5 Prozent.
Im Vergleich dazu brachte die Netto-Mietrendite im bundesdeutschen Schnitt in den Städten gut drei Prozent. Allerdings sollte man nicht vergessen: Anleger kassieren ihre Dividenden ohne jede Anstrengung, während Vermieter einiges tun müssen – etwa am Wochenende Probleme in der Mietwohnung lösen. Zudem wissen Profis: Je höher die Bruttomietrendite, die in der Presse oft genannt wird, desto anstrengender der Job als Vermieter– etwa, weil größere Investitionen nötig sind oder Leerstand droht.
Kredithebel geht auch bei Aktien
Ein Argument, das für Betongold sprechen soll, lautet so: Der Einsatz von Fremdkapital für den Erwerb einer Immobilie führt zu einer spürbar höheren Rendite für Investoren, als wenn sie nur mit Eigenkapital finanzieren würden. Weil Aktien von Privatanlegern üblicherweise nicht auf Kredit gekauft würden, reduziere das die Renditedifferenz zwischen Aktien und Immobilien, so die Betongold-Befürworter.
Die letzte Behauptung ist richtig und falsch zugleich: Richtig ist sie, weil die Renditedifferenz tatsächlich abschmilzt. Falsch ist sie, weil man Aktien auch auf Kredit kaufen kann.
Für eine seriöse Analyse sollte man aber unbedingt Äpfel mit Äpfeln vergleichen – also Eigenkapitalrenditen mit Eigenkapitalrenditen. Und wer Birnen bevorzugt, sollte sich nur kreditfinanzierte Renditen ansehen. Ansonsten wird es unseriös!
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